جمعيات الإسكان تتجه إلى السكن الفاخر لتمويل بناء مساكنها منخفضة التكلفة

بعد حرمان المساكن الاجتماعية في المملكة المتحدة من الدعم الحكومي -

جوديث إيفانز /الفاينانشال تايمز -

ترجمة: قاسم مكي -

تكلف الشقة التي تحتوي على ثلاث غرف في بناية آردينز بمنطقة هاكني الراقية شرق لندن 835 ألف جنيه استرليني. وهو ما يساوي تقريبا ضعف متوسط سعر المنزل في العاصمة البريطانية. هذه البناية جزء من مشروع تطوير موقع “فيش آيلاند فيليدج” بتكلفة إجمالية تبلغ 350 مليون جنيه استرليني. إنها نموذج لعدد وفير من الشقق يُستهدَف ببنائها أولئك الذين يمكنهم تحمل التكلفة المرتفعة لامتلاك مسكن في المدينة. ولكن ثمة شيئا لافتا يتعلق بهذه الشقق. فالجهة التي تقوم ببنائها جمعية إسكان. إنها واحدة من بين جمعيات إسكان عديدة غير ربحية ومستقلة ظلت لعشرات السنين الجهة الرئيسية التي توفر المساكن المنخفضة التكلفة في بريطانيا. تتولى بناء هذه الشقق الفاخرة جمعية “بيبودي” للإسكان التي تأسست قبل 150 عاما. إنها منظمة غير ربحية تجددت الدماء في عروقها أثناء حقبة الحراك الإسكاني في أعوام السبعينات من القرن الماضي.

ما تفعله بيبودي نموذج جديد لنشاط جمعيات الإسكان الكبرى في بريطانيا. ففي أعقاب الخفض الكبير في التمويل الحكومي لمشروعاتها تحولت هذه الجمعيات أكثر وأكثر الى العمل التجاري.

لقد سعى العديد منها إلى تمويل تنفيذ مشروعات مساكنها الاجتماعية من أرباح مبيعات السكن الفاخر الذي تتولى بناءه. كما أنها إلى جانب الاقتراض من البنوك ومن أسواق الدين الرأسمالية ابتدرت أيضا مشروعات اندماج واسعة النطاق. لقد تضخمت بعض جمعيات الإسكان في صمت وتحولت الى مجموعات بأصول تصل إلى 20 بليون جنيه استرليني وبمعدلات بناء سنوية تنافس كبرى شركات الإسكان الخاصة. (الإسكان الاجتماعي يهدف إلى توفير مساكن بإيجار منخفض وآمن للمحتاجين ومن يجدون معاناة في تدبير تكاليف السكن ويقرر القانون حدود الزيادات في قيمة الإيجار لجعلها في مقدور هؤلاء. تتولى جمعيات الإسكان وهي منظمات خاصة غير ربحية تدبير هذا النوع من الإسكان – المترجم.)

الشقق الفاخرة مصدر تمويل

يشكل تحوُّل بعض جمعيات الإسكان في بريطانيا إلى نشاط تطوير الشقق الفاخرة أحدَ الردود على عدم كفاية تمويل الإسكان الاجتماعي والذي كشف عنه على نحو صارخ حريق برج جرينفل المملوك للمجلس المحلي في غرب لندن والذي قضى على حياة 80 شخصا. فجمعيات الإسكان بعد سنوات من صعوبة الحصول على التمويل تصارع لتقديم خدماتها الأساسية. هذا في حين ضخمت اندماجاتها الواسعة النطاق وكذلك تنويع نشاطها من المخاطر المالية. وفي حين أن الحكومة مسؤولة في نهاية المطاف عن توفير الإسكان الاجتماعي، إلا أن هذا القطاع ربما صار “أكبر من أن يفشل” بعد أن بلغت قيمة أصوله 140 بليون جنيه استرليني. (بحسب ويكبيديا، مصطلح أكبر من أن يفشل يقصد به أن مؤسسة أو شركة ما صارت كبيرة بحيث إن فشلها يشكل كارثة للاقتصاد بمجمله مما يتطلب دعم الحكومة لها حين توشك على الفشل – المترجم.) يقول نك رينسفورد، وزير الإسكان السابق عن حزب العمل في حكومة توني بلير، إن السمعة التجارية لجمعيات الإسكان “ظلت جيدة في مجملها. فهي لم تشهد إخفاقات مثيرة وتتم تسوية مشاكلها بدون معاناة من جانب المستأجرين. ولكن بالنظر إلى سجل مخاطرها العالية أعتقد أنه ستحدث الآن إخفاقات تفوق القدرة على التعامل معها.”

جمعية بيبودي وأخواتها

تأسست جمعية بيبودي بواسطة المحسن جورج بيبودي. وهو رجل مال ومصلح اجتماعي بنى أول عقار للجمعية في عام 1864 . وتشكل بناياته المبنية بالطوب مشهدا مألوفا في لندن. ولكن لم ترسخ وتنتشر على نطاق واسع فكرة جمعيات الإسكان غير الربحية والمستقلة حتى حلول أواخر الستينات من القرن الماضي. وكانت تلك حقبة المسلسل الدرامي التلفزيوني الذي يتناول قضية التشرد “كاثي عودي الى البيت “ للمخرج البريطاني كين لوتش. لقد أحدث ذلك المسلسل تحولا في المزاج العام وتعاطفا تجاه أولئك الذين هم في حاجة الى مساكن. وفي ذات الوقت كانت عقارات المجالس البلدية المحلية التي بنيت في أثناء فورة البناء في فترة ما بعد الحرب متداعية ويعاني سكانها من الحرمان الاجتماعي (الانفصال عن المجتمع العريض أو انعدام التفاعل الصحي معه- المترجم.). يقول رينسفورد “بدأ الناس يدركون حقيقة أن دولة الرفاه لم تحل حقا كل المشاكل. فقد صدم حجمُ التشرد والحرمان المجتمعَ الذي كان يشعر أن الفاقة والبؤس من أشياء الماضي.”لذلك انبثقت جمعيات إسكان جديدة من حركة شعبية بهدف توفير مساكن منخفضة التكلفة يتولى المجتمع قيادة جهود بنائها. يقول رينسفورد إن تلك الحركة كانت مدفوعة“ بالمثالية والدينامية والالتزام بعمل الأشياء على نحو أفضل.” وفي أثناء حقبة مارجريت تاتشر في أعوام الثمانينات صارت الجمعيات المتلقِّي الرئيسي للمنح الإسكانية إلى جانب المساكن التي انتقلت إليها ملكيتها من السلطات المحلية. وحسب البيانات الحكومية كانت هذه الجمعيات تبني في ذروة نشاطها 40 ألف مسكن تقريبا في العام بقصد تأجيرها بسعر منخفض. وواصلت تملك وتشغيل معظم هذه المساكن.

5 ملايين مستفيـــد

من الإسكان الاجتماعي

تأوي جمعيات الإسكان الآن نحو خمسة ملايين نسمة. وفي عام 2010 واجهت أزمة حيث كانت تميل حكومة تحالف بقيادة المحافظين إلى اعتبارها مؤسسات بيروقراطية مترهلة يديرها رؤساء تنفيذيون يحصلون على رواتب أكبر مما يجب. لذلك قلصت الحكومة موازنتها للإسكان الاجتماعي بنسبة 60%. بل ذهب وزير الخزانة وقتها جورج أوزبورن الى أكثر من ذلك في عام 2015 بفرض خفض بنسبة 1%على قيمة الإيجار السنوي لفترة أربعة أعوام بعد عام فقط من التزامه بزيادات في الإيجار مربوطة بمعدل التضخم لمدة عشرة أعوام. “ تمول الجمعيات بناءَ المساكن الاجتماعية مقابل حصيلة إيجاراتها المستقبلية. وسيجعل إجبارها على خفض الإيجارات بهذه النسبة بناء هذه المساكن أكثر صعوبة، بحسب صحيفة الاندبندنت– المترجم.” لقد أدى ذلك الى القضاء على يقينية الدخل الممول من الحكومة الذي كانت تعتمد عليه هذه الجمعيات (عدم ضمان الحصول عليه.) ووصف أحد المعلقين تلك الخطوة بأنها “نعي للإسكان الاجتماعي.” ولكن لايزال القطاع تحت ضغط سياسي شديد لبناء المزيد من المساكن. فقد ساهم النقص في العقارات السكنية بالمملكة المتحدة في رفع تكاليف الإسكان إلى مستويات قياسية جديدة وتشريد ما يزيد عن 250 ألف شخص، بحسب جمعية الإسكان الخيرية “ شيلتر” أو المأوى. لقد ظلت الحكومات المتعاقبة تركز بشدة على الأرقام فيما يخص بناء المساكن. وأدركت كبرى الجمعيات أنها بحاجة إلى استراتيجية جديدة. يقول بريندان سارسفيلد، الرئيس التنفيذي لجمعية بيبودي إن البديل في هذه الحال سيكون “الكف عن العمل والقول إننا لا يمكننا بناء المزيد” من المساكن الاجتماعية. ويشير سارسفيلد إلى أن البناء في المناطق الباهظة التكلفة مثل لندن يستلزم دعما حكوميا يصل إلى 200 ألف جنيه استرليني لتشييد كل مسكن يتم تأجيره “اجتماعيا.”

1300 جمعية إسكان في بريطانيا - مزيــد من الاندماجــات

جمعيات الإسكان غير الربحية في بريطانيا، وعددها 1300 جمعية، صغيرة في معظمها ولكن أكبر مائة منها حائزة على معظم الأصول وعلى كل قدرات تطوير البناء في هذا القطاع تقريبا. لقد حدثت سلسلة من الاندماجات وسط هذه الجمعيات بهدف تحقيق اقتصاديات الحجم الكبير وتعظيم نفوذها السياسي. فجمعية “بيبودي” اندمجت مع جمعية “فيميلي موزاييك “ هذا العام ونتجت عن هذا الاندماج جمعية برأسمال يبلغ 6 بلايين جنيه استرليني وخطط عظيمة مثل تجديد ضاحية “تيمس ميد” بمساحة 150 هيكتارا جنوب شرق لندن. وتعتبر شركة موديز للتصنيف الائتماني جمعية بيبودي لاعبا مسؤولا في هذا القطاع له مديونية منخفضة “مقارنة بنظيراتها.” كما اندمجت جمعية (أل اند كيو) وهي واحدة من أكبر جمعيات الإسكان مع جمعية “ إيست تَيمس” في العام الماضي واشترت هذا العام شركة عقارات تجارية بقيمة 500 مليون جنيه استرليني. وتدير جمعية أخرى هي “كلاريون” مساكن بقيمة 20 بليون جنيه بعد أن تأسست من عملية اندماج في عام 2016. لقد رفعت الجمعيات من مستويات مديونياتها منذ أن سُمَحَ لها بالاقتراض الميسر مقابل أصولها من المساكن المؤجرة. ووفقا لوكالة المساكن والمجتمعات المحلية “التي تشرف تنظيميا على هذه الجمعيات” زاد إجمالي الدين بنسبة 25% في الفترة بين عام 2012 وعام 2016 إلى أكثر من 66 بليون جنيه استرليني ويتوقع أن يصل إلى حوالي 77 بليون جنيه بحلول 2020-2021 . وبحسب هذه الجهة التنظيمية الحكومية فإن 30% من الدين الحالي إما بسعر فائدة معوَّم أو مربوط بالتضخم مما يثير المخاوف عندما ترتفع أسعار الفائدة. كما أبرمت بعض الجمعيات الصغيرة صفقات بيع واستئجار (لبعض أصولها) مع صناديق استثمار عقاري مُدرجَة لجمع المزيد من الأموال. وبحسب مسؤول بشركة تدير أحد هذه الصناديق، تتطلع الجمعيات الكبيرة إلى نفس الشيء حيث “....... بدأت تفقد قدرتها على الاقتراض.” كما تأمل أيضا في تحقيق أرباح من بناء مساكن بالسعر السائد في السوق خصوصا في المناطق التي تشهد ازدهارا في أسعارها. لقد ازدادت وتيرة بناء مثل هذه المساكن بأكثر من الضعف في الفترة بين 2012 و2016 حيث بلغ عددها 4800 مسكن، بحسب وكالة الإسكان والمجتمعات. وهي في سبيلها إلى أن تتضاعف مرة أخرى بحلول عام 2019.

تشييد 56 ألف مسكن العام القادم

ويتوقع أن يصل حجم البناء في عام 2018 الى 65 ألف مسكن في العام. وهو ما يشكل زيادة بنسبة 70% عن معدله خلال 2016/‏‏ 2017 . وتقول وكالة المساكن والمجتمعات المحلية إن معظم التمويل سيأتي لأول مرة من حصيلة المبيعات بما في ذلك مبيعات الشقق الفاخرة وذلك بدلا عن المِنَح أو الدَّين. ولكن هذه التحولات أدت أيضا إلى ظهور اتجاه لمراجعة صواب فكرة بناء هذه الشقق . فإحدى الجمعيات واسمها “جينيسيس” أثارت احتجاجات صاخبة حين أعلنت قبل عامين أنها تفكر في التوقف تماما عن البناء لأغراض التأجير المخفض. ولكنها في النهاية لم تفعل ذلك على الرغم من أن 27% فقط من المساكن الجديدة التي بنتها في عام 2016 كانت بهدف التأجير الاجتماعي الميسَّر. وهي الآن تندمج مع جمعية أخرى. لقد صار توم ميرثا، الرئيس التنفيذي لجمعية ميدلاند هارت التي تملك 32 ألف مسكن، صوتا بارزا للرسالة الأساسية لجمعيات الإسكان. فهو يقول إنه قلق من أن “ الجمعيات تنمو وتصبح تجارية أكثر من السابق... وقد نفقد قِيَم جمعيات الإسكان التي تم تبنيها في أعوام الستينات والسبعينات.” ولكن ديفيد أور، الرئيس التنفيذي لاتحاد الإسكان الوطني، يرد على ذلك بقوله: ”إن المساكن المستأجرة على أساس اجتماعي حقا تُشَيَّد بواسطة الجمعيات الإسكانية لأنها تتصرف على أساس تجاري. ولو أنها لا تمارس نشاطا تجاريا لما كان هنالك إيجار اجتماعي.“ ويقول إن هذا ليس فشلا لجمعيات الإسكان. ولكنها قصة نجاح على ضوء فشل الحكومة في مواصلة تقديم الدعم المالي لها.”

مخاطر التراجع في

ســوق العـقــار السكــني

فقدان الرسالة الاجتماعية لهذه الجمعيات ليس هو مصدر القلق الوحيد . فهناك مصدر آخر وهو وضع جمعيات الإسكان الذي ينطوي على مخاطر أشد اليوم مقارنة بوضعها قبل عشرة أعوام وذلك فيما يخص الجانب المالي وتأثير هذه المخاطر على سوق العقار السكني العريض. يقول جوناثان والترز، نائب المدير لشؤون الأداء والاستراتيجية بوكالة المساكن والمجتمعات المحلية، أن هذه التحولات” جعلت أجزاء من القطاع أكثر اتساقا مع تقلبات الدورة الاقتصادية.” لقد كان أداء هذه الجمعيات دائما جيدا جدا حين يتراجع الاقتصاد. فلم يكن هنالك انعدام للطلب على منتجها الأساسي. إنها صناعة معاكسة للدورة الاقتصادية. يقول والترز”أحد الأسئلة الرئيسية بالنسبة لنا، وما نتحدى به إدارات الجمعيات، هو ما الذي سيفعلونه في أثناء التراجع التالي في قطاع العقارات؟ كيف سيتدبرون أمرهم بالنظر الى أن الشركات الكبيرة لبناء المنازل كانت قد أفلست في التراجعات الأخيرة؟ “ لقد واجهت جمعيات الإسكان الفشل في الماضي. ففي عام 2013 أوشكت جمعية “كوسومبوليتان هاوسينج قروب”، التي تملك ما يقرب من 14 ألف مسكن، على الإعسار بعد مغامرة استثمارية فاشلة في إسكان الطلبة. حينها توسطت الجهة التنظيمية المعنية “هيئة الإسكان” في صفقة إنقاذ في آخر لحظة تم بموجبها نقل أصول الجمعية إلى جمعية أخرى (جمعية سانكشواري.) ويقول مورثا أن بعض الجمعيات واجهت خسائر كبيرة بعد أن اشترت أراض قرب حلول ذروة سوق العقار في عام 2007. يقول في الماضي اشترت جمعيات الإسكان أراض عندما كانت الأسعار في ذروتها ثم هبطت قيمة الأراضي في أثناء الانكماش الاقتصادي وأدى ذلك الى خسائر بلغت الملايين بمرور السنين. لقد تم التعامل مع معظم الأوضاع الخطرة المتعلقة بالقطاع في الخفاء وبعيدا عن الأضواء. ففي العادة تتوسط السلطات التنظيمية لعقد “زيجات مصلحة” تمكِّن الجمعيات الكبيرة ذات الوضع المالي السليم من الاستيلاء على نظيراتها المتعثرة في صفقات يمكن الخروج بها إلى العلن باعتبارها اندماجا بين طرفين متكافئين. يقول رئيس تنفيذي لإحدى الجمعيات طلب عدم ذكر اسمه أن وكالة الإسكان والمجتمعات تتوقع تناوب الجمعيات الكبيرة على ابتلاع الجمعيات المتعثرة. ونتيجة لذلك، لم يواجه أي من المقرضين خسائر تتعلق بدين إحدى جمعيات الإسكان. يقول راينسفورد إن الاندماجات الأخيرة بين هذه الجمعيات تزيد من احتمال فشل هذا النوع من الإنقاذ مع ما يمكن أن يترتب عنه من “نتائج قاسية بالنسبة للقطاع.” ويقول إن مثل هذا الفشل يمكن أن يؤدي إلى مخاطر تتعلق بأمن المستأجرين الضعفاء. ويضيف أنك حينما تنقل “أصلا” من أصول جمعية ما إلى جمعية أخرى لا يكون في العادة هنالك تغيير في وضع المستأجرين. ولكن في حالة قيام المقرض بحبس الرهن يمكن أن يتغير ذلك الوضع. يقول والترز أن “وكالة الإسكان والمجتمعات” تدرس خطط طوارئ في حالة حدوث إعسار كبير في سداد الديون قد يستلزم حل الجمعية المتعثرة وتوزيع مساكنها على الجمعيات الأخرى. ولكنه يقول إن هدف الوكالة سيكون دائما “اكتشاف مثل هذه الأشياء مبكرا.” وفي نهاية المطاف تتوقع وكالات تصنيف الائتمان أن تتولى الدولة إنقاذ جمعيات الإسكان الكبيرة حين تتعرض لخطر الإفلاس. وهي تدرج هذا العامل في تصنيفها لمديونية الجمعية مما يساعد قطاع جمعيات الإسكان الاجتماعي على الحصول على تصنيف استثماري أعلى عموما من ذلك الذي تحصل عليه شركات الإسكان الخاصة. تقول جين هاريسون المحللة بوكالة موديز “لسنا على يقين تام بأن الحكومة ستنقذ جمعية الإسكان (إذا وقعت في متاعب مالية) ولكننا نفترض بقوة أنها ستفعل ذلك.” ويقارن توم ميرثا مسار هذا القطاع بمسار جمعيات البناء التي أممت في عام 2008 مع تفاقم الأزمة المالية. يقول “كانت جمعيات البناء في البداية مستقلة وغير ربحية ومملوكة لأعضائها. ثم نمت وتطورت واندمجت وتمت خصخصتها. ثم كانت نهاية كل ذلك ما حدث للمصرف البريطاني (جمعية البناء السابقة) نورذورن روك .”