وزير الإسكان يعتمد قانون اللائحة التنفيذية لنظام حساب الضمان لمشروعات التطوير العقاري

تضمنت 22 مادة حول حقوق وواجبات جميع الأطراف -

أصدر معالي الشيخ سيف بن محمد الشبيبي وزير الإسكان قرارا وزاريا رقم (72/‏‏‏‏‏2019) باعتماد قانون اللائحة التنفيذية لنظام حساب الضمان لمشروعات التطوير العقاري، حيث يُشترَط لحصول المُطور على ترخيص لممارسة التطوير العقاري من الجهة المختصة، أن تكون لديه القدرة والملاءة المالية وأن يكون مقيَّدًا في السجل التجاري وأن يكون لديه مقر معلوم لممارسة نشاطه وأن يقوم بسداد الرسوم المقررة وتقديم أيِّ مستندات أو بيانات تطلبها الجهة المختصة وأن يكون الترخيص لمدة (3) ثلاث سنوات قابلة للتجديد بالشروط ذاتها، على أن يُقدَّم طلب التجديد خلال (30) ثلاثين يومًا قبل انتهاء الترخيص، على أن تتولى الجهة المختصة دراسة طلب ترخيص ممارسة التطوير العقاري، والبتَّ فيه خلال (30) ثلاثين يوم عمل من تاريخ تقديمه، مستوفيًا كافة المستندات والبيانات المحددة في المادة (2) من هذه اللائحة، ولا ينظر في الطلبات غير المستوفية لهذه المستندات والبيانات ويخطر مقدم الطلب كتابيًّا بنتيجة فحص طلبه، ويعتبر فوات مدة دراسة الطلب دون ردٍّ بمثابة رفضٍ ضمنيٍّ لطلب الترخيص كما يجوز لمقدم الطلب التظلم من قرار الرفض إلى رئيس الجهة المختصة خلال (60) ستين يوماً من تاريخ إخطاره، أو من تاريخ انقضاء المدة المشار إليها، ويُعَدُّ القرار الصادر في التظلم نهائياً.

حالات إلغاء الترخيص

وأشارت اللائحة إلى أن على الجهة المختصة أن تُعِدُّ سجلًّا خاصًّا يقيّد فيه المطورون المرخص لهم ممارسة التطوير العقاري، وتتمثل الحالات التي يتم فيها إلغاء ترخيص ممارسة التطوير العقاري في فقد أيِّ شرط من شروط الترخيص الواردة في المادة (2) من اللائحة التنفيذية وإذا أخفق المطور في إنجاز (2) مشروعين متتاليين للتطوير العقاري وإذا ثبت عدم صحة أيٍّ من المستندات أو البيانات التي ترتب عليها الحصول على الترخيص، وإلزام المطور العقاري بعد الحصول على ترخيص مشروع التطوير العقاري بفتح حساب ضمان باسم المشروع، يكون مخصَّصًا لأغراض إنشاء وتطوير المشروع طبقًا للاتفاقية الموقَّعة بين المصرف المرخص، والمطور.

المستندات المطلوبة

وأوضحت اللائحة أن المستندات المطلوب إرفاقها من قبل المطور عند تقديم طلب لفتح حساب الضمان إلى المصرف المرخص تشمل نسخة من السجل التجاري ونسخة من ترخيص المشروع الصادر من الجهة المختصة وخطابَ عدم ممانعة من فتح حساب الضمان للمشروع صادرا من الجهة المختصة وصورة من سند الملكية للأرض أو عقد الانتفاع محل المشروع، والرسم المساحي لها ونسخة من العقد المبرم بين المطور والمستفيد ونسخة من دراسة جدوى اقتصادية للمشروع ونموذج عقد البيع بين المطور والمشتري إضافة إلى أيّ مستندات أو بيانات أخرى يطلبها المصرف. كما أشارت اللائحة إلى أن هناك سبعة بنود للاتفاقية التي يجب على المطور والمصرف المرخص إبرامها لحساب الضمان باسم المشروع، حيث تتضمن إلزام المطور بتوجيه المشترين وممولي المشروع بإيداع الدفعات في حساب الضمان وتقديم المستندات الواجب تقديمها قبل صرف أيِّ مبالغ إلى المطور من حساب الضمان وإيضاح طريقة توزيع رصيد الحساب في حال إلغاء المشروع وإدارة حساب الضمان من قِبَل المصرف المرخص وسلطاته وصلاحياته في الدفع من الحساب للمطور وربط دفعات المشترين بنسب الإنجاز الفعلي لأعمال التشييد والبناء وعدم إغلاق حساب الضمان إلا بعد موافقة الجهة المختصة وبند ما يجيز للجهة المختصة إبلاغ المصرف المرخص كتابيًّا بالامتناع عن صرف أيِّ دفعات لاحقة من حساب الضمان من تاريخ تسلُّم المصرف للكتاب المشار إليه إلى جانب أيّ بنود أخرى يتمُّ الاتفاق عليها.

جوانب مالية

وحددت اللائحة أنه يجب على المصرف المرخص الاحتفاظ في حساب الضمان بنسبة (5 %) خمسة بالمائة من قيمة بيع الوحدة العقارية في المشروع ويجوز صرف المبلغ المشار إليه للمطور بعد انقضاء سنة من تاريخ تسجيل الوحدة العقارية باسم المشتري بعد تقديم شهادة موقعة من مالك الوحدة العقارية، واستشاري المشروع، تبين عدم وجود أيِّ عيوب بناءٍ في الوحدة العقارية، وألزمت المادة العاشرة المصرف المرخص بتزويد المطور بكشف يتضمن الإيرادات والمدفوعات التي تمت في حساب الضمان ويلتزم المطور بتزويد الجهة المختصة بنسخة من هذا الكشف وذلك كل (3) ثلاثة أشهر. أما المادة الحادية عشر من اللائحة التنفيذية «نظام حساب الضمان لمشروعات التطوير العقاري» فأجازت للجهة المختصة تعيين مدقق حسابات معتمد لكلِّ مشروع على نفقة المطور تكون مهمته فحص سجلات المطور الخاصة بحساب الضمان وكافة المستندات المتعلقة بالمشروع على أن يكون مقيدًا في السجل التجاري وألا تقل مدة خبرته عن (3) ثلاث سنوات، كما ألزمت المادة الثانية عشر المطور قبل البدء في المشروع أن يقدم إلى الجهة المختصة جدولا بمراحل التنفيذ ونسب إنجازها والبرنامج الزمني المرتبط بها على أن يكون معتمدًا من استشاريِّ المشروع.

ضوابط الإعلان

وقالت اللائحة إنه لا يجوز للمطور الإعلان أو الترويج لبيع الوحدات العقارية في المشروع إلا بعد الحصول على موافقة الجهة المختصة، شريطة تقديم ما يفيد قيام المطور بفتح حساب الضمان لدى أحد المصارف المرخصة وكشف يتضمن عدد الوحدات العقارية المشتمل عليها المشروع والبيانات المتعلقة بها ومنها الموقع، والمساحة وكذلك تقديم ما يفيد بأن المبالغ المودَعة في حساب الضمان لا تقل عن (20 %) عشرين بالمائة من التكلفة الإجمالية للمشروع، ويدخل في حساب هذه النسبة قيمة أرض المشروع المملوكة للمطور، أو ما أنجزه من أعمال بناء، كما لا يجوز الصرف من المبالغ المودَعة في حساب الضمان لأغراض الإعلان والترويج للمشروع بما يزيد عن (3 %) ثلاثة بالمائة من هذه المبالغ، ولا يجوز للمطور التنازل عن الترخيص الممنوح للمشروع لطرف آخر إلا بعد موافقة الجهة المختصة. وطالبت المادة السادسة عشرة من اللائحة التنفيذية أن يتضمن نموذج عقد بيع الوحدات العقارية في المشروع الذي يعده المطور ويجب اعتماده من الجهة المختصة على اسم المطور وعنوانه واسم المشروع الذي تقع فيه الوحدة محل التعاقد وبيانات الوحدة ومساحتها الإجمالية ونصيبها من مساحة الأرض والأجزاء المشتركة مع إرفاق رسم مساحي يوضح ذلك وكذلك أن يتضمن النموذج المقدم مكونات التقسيم الداخلي للوحدة ونوع التشطيب والديكورات ونوعية الأبواب والنوافذ والمرافق الصحية والكهربائية وغير ذلك من التجهيزات وثمن الوحدة وأيّ مبالغ أخرى يتمُّ الاتفاق عليها وجدولًا يوضح سداد الدفعات حسب نسبة إنجاز المشروع أو الوحدة العقارية مع حقّ المطور في التعويض في حال عدم قيام المشتري بسداد الدفعات حسب الجدول المتفق عليه في العقد أو التأخر في السداد وحقّ المشتري في التعويض في حال تأخر المطور عن البدء بالمشروع أو توقفه عن التنفيذ أو تأخره في التنفيذ دون أي عذر مقبول إلى جانب أيّ شروط أخرى يتمُّ الاتفاق عليها.

الدفعات المالية

وأوجبت المادة السابعة عشرة على المشتري إيداع الدفعات المالية المتعلقة بشراء الوحدة العقارية في حساب الضمان وفقًا لجدول سداد الدفعات حسب نسب إنجاز المشروع، ويلتزم المطور بتزويد المشترين بنسب إنجاز المشروع ومراحله كل (3) ثلاثة أشهر فيما أوجبت المادة الثامنة عشر على المطور تزويد المصرف المرخص بأسعار الوحدات العقارية التي تمَّ بيعُها وبكافة التفاصيل المتعلقة بها كما أوجبت المادة التاسعة عشرة على المصرف لمرخص تحديد رقم مرجع لكلِّ وحدة عقارية في حساب الضمان محدِّدًا فيه رقم الوحدة العقارية. ومع عدم الإخلال بحكم المادة (9) من هذه اللائحة فإن المادة العشرين نصت على أنه يحقُّ للمطور سحب كافة المبالغ من حساب الضمان بعد إنجاز المشروع بالكامل، شريطة تقديم تقريرٍ من استشاريِّ المشروع معتمد من الجهة المختصة. وألزمت المادة الحادية والعشرون المطور بتسجيل الوحدة العقارية باسم المشتري خلال (6) ستة أشهر من تاريخ تحرير شهادة إتمام البناء للمشروع من البلدية المختصة كما ألزمته المادة الثانية والعشرون والأخيرة بتسجيل تعاملات حساب الضمان والاحتفاظ بها وبكافة السجلات الخاصة بالمشروع لمدة (5) خمس سنوات اعتباراً من تاريخ إقفال حساب الضمان ويجب عليه تسليم الجهة المختصة نسخة من هذه السجلات بناءً على إخطار كتابيٍّ صادرٍ منها.