ترحيب واسع بصدور لائحة صناديق الاستثمار العقاري

مبادرات «تنفيذ» تواصل رفد التنويع الاقتصادي -

كتب - حمد الهاشمي:-

رحب مسؤولون وخبراء في مجالي العقارات والاستثمار بصدور اللائحة التنفيذية لصناديق الاستثمار العقاري، وتنظم اللائحة التي اعتمدتها الهيئة العامة لسوق المال ويبدأ العمل بها اليوم، عمل الصناديق التي تعد واحدة من مبادرات البرنامج الوطني لتعزيز التنويع الاقتصادي “تنفيذ” وتستهدف تسهيل تمويل المشروعات وتحسين بيئة الأعمال ورفع السيولة في سوق العقارات، كما يتيح وجود الصناديق خيارات استثمارية جديدة للمستثمرين، خاصة صغار المستثمرين الذين يمكنهم شراء وحدات في هذه الصناديق دون شراء العقارات نفسها، ووفق اللائحة سيكون الحد الأدنى لرأس مال صندوق الاستثمار العقاري هو 10 ملايين ريال، كما أن الصندوق الذي يطرح للاكتتاب العام وشركة الغرض الخاص المملوكة له يجب أن توزع ما لا يقل عن 90% من صافي الربح السنوي على حملة وحداته الاستثمارية وستكون الصناديق معفاة من ضريبة الدخل، وحددت اللائحة عدة اشتراطات لضمان حوكمة الصناديق وحقوق المستثمرين، منها انه يجب على الصندوق ومقدم الخدمة عند إجراء اي اتصال أو إفصاح لتسويق الوحدات الاستثمارية مراعاة الكشف عن كل الحقائق والمعلومات المتعلقة بذلك بشكل شفاف وواضح وفي جميع الأحوال تخضع الإعلانات الترويجية أو التسويقية لموافقة الهيئة، ويجب على الصندوق ومقدمي الخدمة تقديم كافة المعلومات والمستندات والبيانات التي تطلبها الهيئة خلال المدة التي تحددها.

خطوة إيجابية

وأكد سعادة الشيخ عبدالله بن سالم السالمي الرئيس التنفيذي للهيئة العامة لسوق المال بأن صدور اللائحة التنظيمية لصناديق الاستثمار العقاري تمثل خطوة إيجابية ستساهم في تفعيل أداة تمويلية مهمة تفتح المجال لشريحة كبيرة من أفراد المجتمع للمساهمة والاستفادة من النشاط العقاري في السلطنة، ويأمل سعادته أن تساهم اللائحة ببنودها التفصيلية في استقطاب المزيد من رؤوس الأموال الأجنبية وتوظيفها بما يعود بالنفع والفائدة على تنشيط القطاع العقاري، موضحا بأن صناديق الاستثمار العقاري ستكون متاحة للجمهور على أساس أنه سيتم طرح جزء من رأس مال الصندوق للاكتتاب العام أو الخاص حسب ما تتضمنه اللائحة، ويمكن تداول وحداتها الاستثمارية عبر سوق مسقط للأوراق المالية. وهو ما يمثل تجسيدا للدور الذي وجد من أجله قطاع سوق رأس المال في دعم وتنشيط منظومة الاقتصاد الوطني.

وأشار سعادته بأن صناديق الاستثمار العقاري تدار من قبل جهات متخصصة مؤكدا بأنها ستكون مرخصة من قبل الهيئة العامة لسوق المال، أضف إلى ذلك كونها ستكون متداولة وكغيرها من الأدوات الاستثمارية ستخضع إلى الرقابة والإشراف من جانب الهيئة، وبالتالي ستكون خاضعة لأنظمة السوق ومتطلبات الإفصاح عن بياناتها المالية الدورية ومعلوماتها الجوهرية بما يوفر العدالة والحماية للمستثمرين وذلك يعتمد على طبيعة او نوع الصندوق.

وأوضح سعادة الرئيس التنفيذي للهيئة بأن صدور اللائحة يأتي استكمالا للجهود المبذولة لتحسين بيئة الأعمال وتنشيط القطاع العقاري في السلطنة، والتي تعتبر من ضمن المبادرات التي خرجت بها مختبرات البرنامج الوطني لتعزيز التنويع الاقتصادي “تنفيذ” وأشار سعادته أن صياغة اللائحة التنظيمية لصناديق الاستثمار العقاري جاءت بعد الاستفادة من تجارب الدول الرائدة في هذا الجانب وتقييم واقع السوق المحلية والنظر إلى المتطلبات المستقبلية لضمان جودة إدارة صناديق الاستثمار العقاري والاستفادة من الفرص القائمة للارتقاء بالنشاط العقاري سواء أكان داخل السلطنة أو خارجها.

ملامح اللائحة

وأضاف السالمي عن أبرز ملامح اللائحة التنظيمية مشيرا بأن الحد الأدنى لرأس مال صندوق الاستثمار العقاري هو 10 ملايين ريال عماني وذلك لطبيعة الاستثمار في النشاط العقاري والذي يحتاج في العادة إلى مبالغ مالية كبيرة، كما أن الصندوق الذي يطرح للاكتتاب العام وشركة الغرض الخاص المملوكة له يجب أن توزع ما لا يقل عن 90% من صافي الربح السنوي على حملة وحداته الاستثمارية، كما أن صناديق الاستثمار العقاري ستكون معفية من دفع الضرائب استنادا الى قانون ضريبة الدخل.

وفيما يتعلق بقواعد استثمار صناديق الاستثمار العقاري أوضح سعادته بأن اللائحة تتضمن جملة من الضوابط القانونية لاستثمارات هذه النوعية من الصناديق، فالضوابط الاستثمارية توجه إدارة الصناديق للاستثمار في العقارات القائمة والمدرة للدخل وعدم شراء أرض فضاء، وتكون الاستثمارات في العقارات الاستثمارية ذات الطبيعة التجارية والتي قد تكون سكنية تجارية أو صناعية أو سياحية، كما أتاحت الضوابط استثمار الجزء الأكبر من أموال الصندوق داخل السلطنة بنسبة 75% من إجمالي قيمة أصوله ويحق لمؤسسي الصندوق استثمار ما لا يزيد عن 25% من إجمالي قيمة أصوله خارج السلطنة، وذلك بهدف تشجيع الاستثمار داخل السلطنة وكذلك إتاحة الفرصة للاستفادة من الفرص الاستثمارية المتاحة خارج السلطنة، وقد أتاحت اللائحة أيضا تأسيس صناديق استثمار عقارية موافقة لأحكام الشريعة الإسلامية وذلك بهدف توسيع حجم مشاركة المجتمع للاستفادة من سمات وخصائص الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري وتحقيق عوائد من النشاط العقاري في السلطنة.

سهولة الاستثمار وقلة المخاطر

وقال سعادة عبدالله بن سالم المخيني أمين السجل العقاري: إن القرار يحقق تطلعات المستثمرين من مواطنين وأجانب لسهولة الاستثمار في هذه الصناديق وقلة المخاطر المتوقعة إلى جانب أنها توفر فرص عمل جديدة للمواطنين ولا يشترط أن تكون الصناديق مملوكة بالكامل للعمانيين بل يمكن أن يكون رأس المال بالكامل لغير العمانيين توطئة لجذب رؤوس الأموال إلى البلاد من الخارج، كما يمكن أن تكون هذه الصناديق مشتركة بين العمانيين وغير العمانيين .وأضاف أمين السجل العقاري بأن القرار أجاز لصناديق الاستثمار العقاري المؤسسة في السلطنة والمرخصة من قبل الهيئة العامة لسوق المال تملك العقارات اللازمة لممارسة نشاطها المرخص به وذلك عن طريق الشراء، شريطة أن يكون العقار المراد تملكه قائماً وأن يرفق مع طلب تملك العقار شهادة إتمام البناء صادرة من البلدية المختصة وأن يقتصر التملك على العقارات ذات الاستخدام التجاري والسكني التجاري والصناعي والسياحي، وبعد استيفاء التراخيص اللازمة من الهيئة العامة لسوق المال يحق لملاك الصناديق التقدم لوزارة الإسكان بغرض تملك العقارات وفقا للشروط المنصوص عليها وإصدار سندات تملك العقار. وبين سعادة عبدالله بن سالم المخيني أمين السجل العقاري بأن القرار يجيز تملك المجمعات السكنية القائمة شريطة ألا تقل مساحة المجمع السكني عن (10.000) عشرة آلاف متر مربع فيما لا يحق لصناديق الاستثمار العقاري تملك الأراضي الفضاء أو العقارات ذات الاستخدام الزراعي، كما يمنع قبول طلبات تملك صناديق الاستثمار العقاري غير المملوكة بالكامل للعمانيين للعقارات في مناطق الحظر المعتمدة من وزارة الإسكان.

ضوابط تملك الصناديق

وكانت وزارة الإسكان قد أصدرت قرارا وزاريا رقم (95/‏‏‏2017) بتاريخ 15 نوفمبر 2017م يتعلق بضوابط تملك صناديق الاستثمار العقاري للعقارات بالسلطنة، حيث أجاز القرار تملك العقارات عن طريق الشراء ما عدا مناطق الحظر المعتمدة من وزارة الإسكان. وأوضح القرار ضوابط تملك صناديق الاستثمار العقاري وهي أن يكون العقار قائما كما يقتصر التملك للعقارات على الأراضي التجارية والسكنية التجارية والصناعية والسياحية كما أجاز القرار تملك المجمعات السكنية القائمة والتي لا تقل مساحتها عن 10 آلاف متر ولا يجوز تملك العقارات الزراعية والأراضي الفضاء. ويأتي القرار الوزاري في ضوء الجهود التي تبذلها الحكومة ممثلة بوزارة الإسكان لتنظيم سوق العقار وتعظيم حجم الفائدة الاقتصادية والاجتماعية للقرار بالإضافة إلى تعزيز حجم السيولة بسوق مسقط للأوراق المالية عبر طرح هذه الصناديق للاكتتاب كما أنها تأتي بغرض إتاحة خيارات متنوعة وعديدة للباحثين عن المسكن المناسب، مما يعزز الفرص الاستثمارية في المجال العقاري ويوفر رافداً جديداً للاستثمار بشكل عام.

فرص للتنافس

أكد حسن بن محمد اللواتي نائب رئيس الجمعية العقارية العمانية والرئيس التنفيذي لشركة الأصول العقارية أن اللائحة التنظيمية لصناديق الاستثمار العقاري تعتبر تفصيلية وجيدة، وقال: أعتقد أنها غطت معظم ما يحتاجه المستثمر والشركات التي تعمل في القطاع العقاري سواء من الجوانب الإدارية أو التشريعية، ومن وجهة نظري الشخصية أعتقد أن رأس المال المدفوع الذي حددته اللائحة بـ 10 ملايين ريال كبير على السوق العماني، وأفضل أن يكون بحدود من 5 إلى 7 ملايين ريال، وذلك لكي يتسنى إدراج صناديق عديدة من قبل الشركات المهتمة والمتخصصة وبذلك يوفر فرصا للتنافس.

وأشار إلى أنه سيكون للائحة تأثير إيجابي من حيث إدخال نوع من السيولة والمهنية في السوق، حيث اشترطت اللائحة أنه لا بد أن يتم توزع 90% من عوائد العقارات في الصناديق بشكل سنوي، وبالتالي هذا الشرط سوف يدخل المهنية في العمل بالسوق كما أنه سوف ترفع من الخدمة، وستعطي الفرصة لجميع شرائح المستثمرين للاستثمار في القطاع العقاري بالسلطنة.

وأكد اللواتي أن هذه اللائحة تعتبر إحدى نتائج مخرجات البرنامج الوطني لتعزيز التنويع الاقتصادي “تنفيذ”، حيث إن البرنامج كان داعما أساسيا للخروج بهذه اللائحة بالتعاون مع الجهات المعنية. وأوضح أن الجمعية العقارية العمانية كان لها محاولات كثيرة للخروج بتوصيات إنشاء هذه الصناديق من خلال الملتقيات والمؤتمرات التي نظمها.

التزام بتحسين بيئة الاعمال

من جانبه قال المهندس هشام موسى الرئيس التنفيذي لشركة الأرجان تاول للاستثمار والتطوير العقاري يعتبر إصدار اللائحة التنظيمية لصناديق الاستثمار العقاري خطوة إيجابية جدا وفي الطريق الصحيح، وتأتي في إطار التزام الحكومة في توفير البيئة المناسبة لتدفق رؤوس الأموال اللازمة للقطاع العقاري وغيرها من القطاعات الاقتصادية.

مشيرا إلى انه سوف يكون لهذا القرار تأثير إيجابي على القطاع العقاري من حيث اجتذاب رؤوس الأموال وتوفير التمويل اللازم للمشاريع العقارية بشكل يتكامل مع المتاح من خلال البنوك ومؤسسات التمويل الأخرى وبطريقة منظمة تحدد وتحفظ حقوق وواجبات كافة الاطراف المعنية.

وأضاف قائلا: لا شك أن البرنامج الوطني لتعزيز التنويع الاقتصادي “تنفيذ” وفر بيئة مناسبة لمناقشة المعوقات والتطرق بشكل جدي إلى الحلول والخطوات الإيجابية اللازم اتخاذها، وذلك بمشاركة واسعة من القطاع الحكومي والقطاع الخاص في إطار من الشفافية والإصرار على إزالة كافة العقبات والمعوقات أمام توفير بيئة تنافسية تدعم جميع أوجه الاقتصاد العماني.

تنشيط الاستثمار

وأوضح عمار بن موسى اللواتي نائب رئيس أول بشركة الرؤية لإدارة الأصول أن اللائحة التنفيذية لصناديق الاستثمار العقاري تساهم في تنشيط الحركة في سوق مسقط للأوراق المالية باعتبارها أداة جديدة في السوق، وقد طبقت في بعض دول الخليج ولاقت اهتماما من قبل المستثمرين الأفراد. وتقوم الصناديق العقارية بالاستثمار في الأبراج المكتبية والمجمعات السكنية المؤجرة والفنادق ودور الضيافة والعقارات الصناعية والمراكز التجارية وغيرها، مما سيمكن المستثمرين من الاستفادة من الأرباح الموزعة من هذه الصناديق. مشيرا إلى أن صغار المستثمرين لا يملكون القدرة في المساهمة في المشاريع العقارية الكبيرة، وهذه الصناديق العقارية تفتح لهم باب الاستثمار في القطاع بجميع أنواعه. وأكد أن السلطنة مهتمة اهتماما كبيرا بالقطاع العقاري من صغار وكبار المستثمرين.

ويذكر ان صناديق الاستثمار العقاري هي محفظة استثمارية عقارية مكونة من عقارات متنوعة وموزعة على مناطق جغرافية مختلفة توزع 90% من عوائدها على مساهميها، ومعفاة من ضريبة الدخل، بالإضافة إلى كونها مدرجة في أسواق التداول العالمية مما يجعلها من الاستثمارات ذات سيولة عالية ويمكن بيع وشراء وحداتها من خلال الأسواق المالية، كما يميزها الأداء الجيد وشبه المستقر وأقل عرضة لتقلبات الأسعار التي تتعرض لها الأنواع الأخرى من الاستثمارات، أضف إلى ذلك أن قيمة وحداتها مدعومة بالعقارات.

الاشتراطات

وجاءت اشتراطات إنشاء صناديق الاستثمار العقاري في السلطنة وفق اللائحة التي أصدرتها الهيئة العامة لسوق المال والتي نصت على أن صندوق الاستثمار العقاري توزع ما لا يقل عن 90% من صافي أرباحه على حملة الوحدات سنويا، كما يمكن ان يكون الصندوق في شكل صندوق استثماري أو عهدة مالية Trust، وسيسمج للصندوق بالاقتراض المباشر أو من خلال إصدار أدوات الدين صكوك او سندات حتى 60% من إجمالي إصوله، كما تكون نسبة الاستثمار الأجنبي في هذه الصناديق مفتوحة حتى نسبة 100%. والتي سوف تطرح للجمهور ملزمة بطرح نسبة لا تقل عن 40% من رأسمالها، بالإضافة إلى أنه يسمح للصندوق بالاستثمار في مشاريع عقارية تحت الإنشاء بما لا يتجاوز 10% من إجمالي أصوله وبإنشاء وامتلاك شركات الغرض الخاص SPV والتي سيسمح لها ان تكون على شكل صندوق للحصول على إعفاء من ضريبة الدخل، ويسمح بتأسيس صناديق الاستثمار العامة للجمهور والخاصة اكتتاب خاص.

كما جاء في ضوابط اللائحة التنظيمية لعملا الصناديق أن لا يسمح لهذه الصناديق بتملك الأرض الفضاء، ويستثمر ما لا يقل عن 50% من إجمالي أصول الصندوق في عقارات مدرة للدخل، كما يجب ان لا تتجاوز استثمارات الصندوق في الأوراق المالية والودائع وأدوات سوق النقد عن 25% من إجمالي أصوله، بالإضافة إلى أحقية الصندوق للاستثمار خارج السلطنة، ولا يجوز لهذه الصندوق تطوير العقارات إلا في الحدود اللازمة لتجديد وترميم وتوسعة العقارات القائمة في محفظته.