إلزام المطوّر العقاري بفتح حساب الضمان للمشروع في مصرف مرخص

بناء على المرسوم السلطاني رقم 30/‏2018 –
لا يجوز رهن أرض المشروع أو أي حق عيني مرتبط بها ما لم يكن للحصول على تمويل لأغراض البناء –

ألزم نظام حساب الضمان لمشروعات التطوير العقاري الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 30/‏‏2018 المطورين بفتح حساب الضمان باسم المشروع فـي أحد المصارف المرخصة فـي السلطنة، ويخصص لإيداع الدفعات، وإذا تعددت المشروعات التي ينفذها المطور وجب عليه فتح حساب ضمان مستقل باسم كل مشروع، وتحدد اتفاقية حساب الضمان شروط إدارة الحساب وحقوق والتزامات الأطراف المتعاقدة بعد حصول المطور على موافقة الجهة المختصة، ويجب على المطور إيداع نسخة من اتفاقية حساب الضمان وعقد البيع لدى الجهة المختصة.
وتســري أحكــام هــذا النظــام علـى المطور الذي يقوم ببيع وحدات عقارية قبل أو فـي أثناء تنفـيـذ المشـروع، ويستثنى من ذلك المشاريع التي صدر بشأنها مرسوم سلطانــي خــاص، والمشاريع الأخرى فـي حدود ما قامت ببيعه من وحدات عقارية قبل العمل بهـذا النظــام .
وينظم العقد المبرم بين المطور والمشتري العلاقة بينهما، وحقوق والتزامات كل منهما، بما فـيها كيفـية سداد ثمن الوحدة العقارية المبيعة، على أن يكون السداد مرتبطا بنسبة إنجاز المشروع أو الوحدة العقارية، ويجوز النص فـي العقد على حق المطور فـي قيمة الدفعة المقدمة أو جزء منها كتعويض عن عدم سداد المشتري باقي دفعات الثمن دون عذر مقبول.
وبحسب المرسوم لا يجوز للمطور رهن أرض المشروع أو أي حق عيني مرتبط بها ما لم يكن ذلك للحصول على تمويل لأغراض بناء المشروع، على أن تودع تلك المبالغ فـي حساب الضمان.
ويلتزم المطور بصرف الدفعــات المودعــة فـــي حســـاب الضمـــان لتغطيـــة تكاليـــف الإنشـــاء، وفقا للشروط الواردة فـي وفـي اللائحة والقرارات الصادرة تنفـيذا لأحكامه، وفـي اتفاقية حساب الضمان التي يتم إبرامها مع المصرف المرخص له بذلك.
ويتم السحب من حساب الضمان بموجب طلـب يتقدم به المطــور للمصـــرف المرخـــص يحدد به المبالغ اللازمة لتغطية تكلفة ما تــم إنجــازه مــن المشــروع واســـم المستفـيــــد، على أن يكون الطلب مصحوبا بشهادة إنجاز الأعمال والمبالغ المستحقة مصدقا عليها من استشاري المشروع، ويتحمل المطــور المسؤوليــة الناشئــة عـــن السحــب مـــن حساب الضمان.
وإذا ثبت للجهة المختصة عدم صحة البيانات الواردة فـي شهادة إنجاز الأعمال، جاز لها تعيين استشاري آخر بمعرفتها على نفقة المطور لتحديد نسبة ما تم إنجازه من أعمال، وإبلاغ المصرف المرخص كتابيا بالامتناع عن صرف أي دفعات لاحقة للمطور، وذلك دون الإخلال بحق الجهة المختصة فـي اتخاذ كافة الإجراءات اللازمة فـي مواجهة المطور بشأن أي مبالغ تم سحبها بناء على مستندات أو بيانات غير صحيحة.
ويلتزم المطور بالاحتفاظ بمبلغ من قيمة مبيعات الوحدات العقارية فـي المشروع فـي حساب الضمان لمدة عام من تاريخ تسجيل الوحدات المبيعة باسم المشتري، وتحدد اللائحة نسبة المبلغ الواجب الاحتفاظ به وشروط وإجراءات صرفه . ولا يجوز الحجز على المبالغ المودعة في حساب الضمان إلا بناء على حكم أو قرار قضائي.
ويقـوم المصــرف المرخـــص بتزويـــد المطـــور بكشــف يبـــين الإيـــرادات والمدفوعــات التــي تمــت فــي حساب الضمان، وذلك بشكل دوري، ويلتزم المطور بتزويد الجهة المختصة بنسخة من هذا الكشف مع إعلام المشترين للوحدات العقارية بصفة دورية بنسب إنجاز المشروع والمراحل التي وصل إليها وفقا لما تحدده اللائحة، كما يجوز للجهة المختصة أن تطلب من المطور تزويدها بأي معلومات أو كشوفات ترى الاطلاع عليها وفق اتفاقية حساب الضمان .
ويجوز للجهة المختصة تعيين مدقق حسابات معتمد لفحـــص سجـــلات المطـــور الخاصة بحســـاب الضمـــان وكافــة المستنــدات المتعلقــة بالمشــروع، وفقـا للقواعـد والإجـراءات التي تحددها اللائحة.
سجل خاص
تعد الجهة المختصة سجلا خاصا لقيد المطورين المرخص لهم بممارسة التطوير العقاري، وتحـــدد اللائحــــة شـــروط ومتطلبـــات الترخيــص بممارســـة التطويـــر العقـــاري، والقــيد فـي سجل المطورين، ولا يجوز للمطــور ممارســة التطويــر العقــاري مـــا لـــم يكـــن مقيـــدا فـي السجل المشار إليه، وذلك وفقا للمادة 12.
ويلتزم استشاري المشروع -إذا تعثر المشروع لأي سبب من الأسباب- بتقديم تقرير كاف خلال 30 يوما من تاريخ التعثر إلى الجهة المختصة يبين فـيه أسباب التعثر، وعلى الجهة المختصة تسوية الأمر وديا، أو إحالة الموضوع إلى المحكمة المختصة حسب ما ورد في المادة 13.
ولا يجوز للمطور الإعلان أو الترويج لبيع الوحدات العقارية بالمشروع إلا بعد الحصول على موافقة الجهة المختصة وفقا للشروط التي تحددها اللائحة.
العقوبات
مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد ينص عليها فـي قانون الجزاء العماني، أو أي قانون آخر، يعاقــب بالسجــن مــدة لا تــقل عــن سنــة، ولا تزيد على ثلاث سنوات، وبغرامة لا تقل عن 10 آلاف ريال عماني، ولا تزيد على 100 ألــف ريــال عمانــي، أو بإحدى هاتين العقوبتين، كل من ارتكب مزاولة التطوير العقاري بدون ترخيص . وتقديم مستندات أو بيانات غير صحيحة للحصول على ترخيص لمزاولة التطوير العقاري أو تتعلق بالمشروع. وعرض وحدات عقاريـــة فــي المشـــروع بالمخالفــة لأحكــام هـــذا النظـــام أو اللائحــة أو القرارات التي تصدر تنفـيذا له، وسحب المطور الدفعات التي تم إيداعها فـي حساب الضمـــان مـــن قبـــل المشتريـــن أو ممولي المشروع بالمخالفة لأحكام هذا النظام أو اللائحة أو القرارات التي تصدر تنفـيذا له، وعدم قيام المطور بتزويد الجهة المختصة بأي من المعلومات أو الكشوفات المشار إليها فـي المادة (10) من هذا النظام . إضافة تعمد مدقق الحسابات وضــع تقريــر غيـــر صحيــح عــن نتيجــة مراجعتــه للمركــز المالي للمطور أو إخفاء وقائع جوهرية فـي تقريره. ومصادقة الاستشاري على مستندات غير صحيحة تتعلق بالمشروع مع علمه بذلك. وتقديم بيانات أو مستندات غير صحيحة للمصرف المرخص. وعدم التزام المطور بالاحتفاظ بمبلغ من قيمة مبيعات الوحدات العقارية فـي المشروع فـي حساب الضمان لمدة عام من تاريخ تسجيل الوحدات المبيعة باسم المشتري، وتحدد اللائحة نسبة المبلغ الواجب الاحتفاظ به وشروط وإجراءات صرفه.
ويشطب قيد المطور من سجل المطورين إذا أشهر إفلاسه، وإذا ألغي الترخيص الممنوح له لممارسة التطوير العقاري وفقا لما تحدده اللائحة. وإذا ارتكب أيا من المخالفات المنصوص عليها.